CASE FILE #010 · 9 בספטמבר 2025 · 6 דקות קריאה · שחר פיין

44 מיליון שקל על מסמכים מזויפים: אנטומיה של פונזי נדל"ן

פרקליטות מחוז תל אביב הגישה כתב אישום נגד שלושה נאשמים, בהם עורך דין, ונגד ארבע חברות, בטענה שהם גייסו מכ-250 משקיעים כ-44 מיליון שקל עבור ארבעה פרויקטי נדל"ן שאותם הציגו כמבטיחים. לפי כתב האישום, בשנים 2018 עד 2021 הציגו הנאשמים למשקיעים מסמכים מזויפים, שיתופי פעולה פיקטיביים עם גופים ידועים, והבטחות תשואה מובטחת. בשלב זה מדובר בכתב אישום, והנאשמים זכאים לחזקת החפות.

לפי כתב האישום, בפרויקט הראשון הוצגה הקמת מעונות סטודנטים בשובה שבדרום: גויסו כ-7.7 מיליון שקל מ-27 משקיעים, אף על פי שהקרקע לא נרכשה מעולם, ולמשקיעים הוצג פרויקט שמתואר כ"מיזם מאושר" עם הבטחת תשואה של 8 עד 11 אחוזים. בפרויקט בלונדון גויסו כ-7.9 מיליון שקל מ-54 משקיעים, תוך הצגת שיתופי פעולה בדיוניים עם רשתות ומותגים בינלאומיים מוכרים. ובפרויקט הגדול, במיאמי, גויסו כ-28.2 מיליון שקל מ-167 משקיעים, ובאחד המסלולים הובטחה תשואה של 26 אחוזים בתוך שלושה חודשים.

לפי כתב האישום, עורך הדין שהוצג כנאמן על כספי המשקיעים הפקיד את הכסף בחשבון הפקדה שלו ולא בחשבון נאמנות, ומיליונים הועברו לחשבונות שבשליטת גורם נוסף. סנגורו של אחד הנאשמים טען בתגובה כי מרשו עצמו רומה על ידי אחרים.

מה אני רואה כאן כחוקר

בהונאה כזו המסמך הוא המוצר. חוזה מלוטש, מכתב "שותפות" עם מותג בינלאומי, נייר שמתיימר להיות אישור ממשלתי: כל אלה עולים שעות של עבודת גרפיקה ויכולים להזיז מיליונים. המשקיע לא קונה נכס, הוא קונה חבילת ניירות שנראית משכנעת. לכן הבדיקה האמיתית אף פעם לא על המסמך עצמו, אלא מול מקור עצמאי: רישום הקרקע בטאבו, רשימת המיזמים המאושרים באתר רשות ההשקעות, ומכתב אישור ישיר מהגוף שנטען כי הוא שותף.

הנקודה השנייה היא החשבון. 26 אחוזים מובטחים בשלושה חודשים אין בהשקעות נדל"ן אמיתיות. הבטחת תשואה היא הפיתיון של הפונזי: התשואות למשקיעים הראשונים משולמות מכספם של המשקיעים הבאים, עד שהמגדל נופל. והנקודה השלישית היא הנאמן. כשנאמן על כספי משקיעים מפקיד את הכסף בחשבון שלו, זהו פער שדורש בדיקה של אופן החזקת הכספים ושל הרשאות השימוש בהם. משקיע זכאי לדרוש ולבדוק: חשבון נאמנות נפרד, על שם המיזם, עם אישור בכתב מהעו"ד.

מה לוקחים הביתה

שלוש שאלות לפני כל השקעה בפרויקט נדל"ן: מי הבעלים הרשום של הקרקע היום, ברישום הרשמי? האם ההבטחה כלכלית הגיונית לעומת שוק ההשקעות? ולאן בדיוק, לאיזה חשבון ועל שם מי, הכסף שלי הולך? שלוש התשובות צריכות להגיע בכתב וממקורות עצמאיים, לא מחומר השיווק ולא ממארגן המיזם. ואם "הזדמנות כזו מגיעה פעם בחיים", הדחיפות היא חלק מהמוצר.

מקור: bizportal, 9.9.2025